住宅ローンの繰り上げ返済 vs 投資、どちらが得か問題
プロフィールにもありますが、私は住宅ローンはすでに完済済みです。
住宅ローン完済→結婚→積立NISA
という順番だったためです。
住宅ローン完済からNISAを始めるまでの話でも少し書きましたが、完済してからNISAを始めた自分だからこそ、「もし今住宅ローンがある状態だったら、どうするか？」という仮定で考えてみました。
実際に両方の立場を経験しているわけではありませんが、今の知識と経験をもとに考えた個人的な見解をお伝えします。
同じような状況で悩んでいる方の参考に、少しでもなれば嬉しいです。
これ、正直すごく悩ましい問題です。
答えは残りのローン期間や家計状況によって変わると思っています。
- 住宅ローンの残り期間別に、繰り上げ返済とNISAのどちらを優先すべきか
- 住宅ローン控除を活かした効率的な返済・積み立ての順番
- 繰り上げ返済の「種類の違い」と注意点
- 一括返済のタイミングで気をつけたい取り崩しリスク
結論：残りローン期間で戦略を変える
- ローンが15年以上ある、またはこれから組む場合 → 月払いを抑えて長期に借りつつNISA積み立てを行う
- ローンが数年であれば → 生活防衛資金を確保したうえで、黒字家計であれば繰り上げ返済を優先する
- ローンが15年以上あるがNISAに余裕がない場合 → 保険の見直しや副業で資金を作る
それぞれ詳しく説明します。
ローンが15年以上ある、またはこれから組む場合
長期の投資実績をもとにNISAの非課税枠を使い、複利で資産を育てながら最終的に一括返済を目指すパターンです。
銀行預金では利息がほとんど付かない状況で、物価高による家計圧迫も続いています。
住宅ローンの低金利を活かしながら、NISAで資産を増やす方が長期的に有利になるケースが多いと考えています。
住宅ローン控除が終わったら返済額軽減型で繰り上げ返済する
ここで重要なのが、住宅ローン控除との組み合わせです。
住宅ローン控除は一般的に13年間、年末残高の0.7%が所得税・住民税から控除されます。
この期間中は繰り上げ返済よりも控除を最大限活用する方が得になるケースが多いです。
控除年数は新築・中古・入居時期によって異なります。
ご自身の控除年数は金融機関や税務署でご確認ください。
- ① 住宅ローン控除期間中（約13年）はNISA積み立てを優先
- ② 控除終了後に返済額軽減型で繰り上げ返済を行う
- ③ 浮いた月払い分をそのままNISAの積み立て額に上乗せ
- ④ NISAが「生活防衛資金1年分＋残債」以上に育ったら一括返済を検討
- ⑤ 完済後はその分の積み立て額をさらに増やして継続
繰り上げ返済には2種類ある。選ぶなら「返済額軽減型」
繰り上げ返済には2つの方法があります。
ここを間違えると、毎月の負担が変わらないまま期間だけ短くなって、家計が苦しいままになるリスクがあります。
- 期間短縮型：返済期間を短くする。月払いはそのまま変わらない
- 返済額軽減型：月払いを減らす。返済期間はそのまま
NISAの積み立て資金を作る目的であれば、返済額軽減型を選んで月払いを下げ、その差額をNISAに回す方が家計全体にゆとりが生まれます。
NISAに回す余裕を作るなら返済額軽減型を選ぶのがポイントだと思います。
ローンが数年であれば繰り上げ返済を優先
黒字家計でなければ、まず固定費の削減から始めます。
黒字家計を作り、生活防衛資金を最低6か月分残した上で一括完済を目指します。
少しでも早くローンを終わらせると家計が楽になりますし、完済後にNISA積み立てを開始しても積み立て額を多く確保できるため、残り数年であれば返済を優先するのが私の考えです。
NISAに余裕がない場合は保険の見直しと副業で資金を作る
まずできることをすべてやってみて、それでも余裕がなければ副業を検討します。
その際はリスクを極力抑えるため、スモールスタートで小規模・小資金から始めます。収入を増やす方法の記事に書いた副業の中から、今の環境ですぐできそうなものから始めるのが現実的だと思います。
副業中にローンを完済した場合でも、副業の経験は無駄にならず、その後の積み立て額を増やすことにも繋げられます。
一括返済のタイミングで気をつけたい取り崩しリスク
「NISAが十分育ったから一括返済しよう！」というタイミングが、たまたま株価の暴落中だったとしたらどうなるか。
これが一括返済で一番気をつけたいリスクです。
株価が大きく下落している局面でNISAを売却すると、本来得られるはずだったリターンを取りこぼすだけでなく、元本割れのリスクもあります。
「返済する年」を固定しすぎると、下落局面でも売らざるを得ない状況になってしまいます。
焦らず1〜2年返済を延ばす選択肢を持っておく
そのために意識しておきたいことがあります。
- 返済の目標時期に1〜2年の余裕を持たせておく
- 「生活防衛資金1年分＋残債」が目安。これを超えたら返済を検討し始める
- 下落局面では返済を1〜2年延ばして株価の回復を待つ
- 返済待機資金として現金を少し別に確保しておくと安心
株価が回復するまで1〜2年待てる余裕を持っておくだけで、全然違う結果になりますよね。
これは以前書いた4%ルールの記事でも触れた「下落局面では株に手をつけない」という考え方と同じです。
取り崩しのタイミングは自分でコントロールできるように準備しておくことが大切です。
まとめ
- 残りローンが15年以上なら、住宅控除期間中はNISA優先・控除終了後に返済額軽減型で繰り上げ返済
- 繰り上げ返済は「返済額軽減型」を選んで浮いた分をNISAへ回す
- 残りローンが数年なら生活防衛資金を確保した上で繰り上げ返済を優先
- 一括返済の目安は「生活防衛資金1年分＋残債」以上になったとき
- 下落局面での取り崩しは避け、1〜2年の余裕を持って返済時期を決める
- どのパターンでも「黒字家計を作ること」が最初の一歩
本記事の数値根拠・参考資料
- 日本銀行時系列統計データ検索サイト：預金種類別店頭表示金利の平均年利率等（月次）
- 総務省統計局：消費者物価指数 全国 2026年（令和8年）2月分
- 三菱UFJアセットマネジメント：eMAXIS Slim 全世界株式月報
- 東海東京証券：投資を始める前に必要な「生活防衛資金」はいくら？世帯別の目安額を紹介
住宅ローン控除の年数・条件はご自身の契約内容をご確認ください。
でも順番はどうあれ、始めることが一番大事だと今は思っています。
参考になれば嬉しいです。
